Simulador de Crédito Hipotecario
Calcula tu pago mensual, total de intereses y costo real de tu crédito de vivienda con tasas típicas del mercado hipotecario mexicano.
Simulador de Credito Hipotecario
$
Precio total del inmueble%
Minimo recomendado: 20% para evitar gastos adicionales% anual
Tasa hipotecaria tipica en Mexico: 9.5–13%Pago mensual estimado
$16,515
Enganche$400,000
Monto del credito$1,600,000
Total intereses$2,363,603
Costo total del inmueble$4,363,603
Precio de la propiedad$2,000,000
Enganche (20%)- $400,000
Monto a financiar$1,600,000
Total intereses pagados+ $2,363,603
Costo total del credito$3,963,603
ExtendidaVersion Extendida
Refinanciar, pago adelantado y graficas de amortizacion
Distribucion capital vs. intereses por ano de tu credito hipotecario.
Capital
Intereses
Saldo restante
ProfesionalVersion Profesional
Amortizacion completa, sensibilidad y comparacion de creditos
Tabla de amortizacion completa con resumen anual.
| Ano | Capital pagado | Intereses pagados | Saldo al final |
|---|---|---|---|
| Ano 1 | $23,333 | $174,847 | $1,576,667 |
| Ano 2 | $26,033 | $172,147 | $1,550,633 |
| Ano 3 | $29,046 | $169,134 | $1,521,587 |
| Ano 4 | $32,407 | $165,773 | $1,489,180 |
| Ano 5 | $36,157 | $162,023 | $1,453,023 |
| Ano 6 | $40,341 | $157,839 | $1,412,682 |
| Ano 7 | $45,010 | $153,171 | $1,367,672 |
| Ano 8 | $50,218 | $147,962 | $1,317,454 |
| Ano 9 | $56,029 | $142,151 | $1,261,425 |
| Ano 10 | $62,513 | $135,667 | $1,198,912 |
| Ano 11 | $69,747 | $128,433 | $1,129,165 |
| Ano 12 | $77,818 | $120,362 | $1,051,348 |
| Ano 13 | $86,823 | $111,357 | $964,525 |
| Ano 14 | $96,870 | $101,310 | $867,655 |
| Ano 15 | $108,079 | $90,101 | $759,576 |
| Ano 16 | $120,586 | $77,594 | $638,989 |
| Ano 17 | $134,540 | $63,640 | $504,449 |
| Ano 18 | $150,109 | $48,071 | $354,340 |
| Ano 19 | $167,480 | $30,701 | $186,860 |
| Ano 20 | $186,860 | $11,320 | $0 |
Aviso: Esta calculadora es una herramienta informativa y educativa. Las tasas hipotecarias varían entre bancos y dependen de tu perfil crediticio. No constituye una oferta de crédito ni asesoría financiera. Para contratar una hipoteca, compara ofertas oficiales (CAT total) en CONDUSEF y bancos.
v2026.1 Actualizado abril 2026 Banxico · CONDUSEF · INFONAVIT · FOVISSSTE 2026
Cómo usar este simulador
Ingresa el valor de la propiedad, el porcentaje de enganche, la tasa de interés y el plazo. El simulador calcula el pago mensual y el costo total del crédito.
- Enganche mínimo: La mayoría de los bancos exigen al menos 10–20% del valor de la propiedad.
- Tasa hipotecaria 2026: Bancos comerciales ofrecen entre 10% y 13% anual en tasa fija.
- Plazo máximo: Hasta 30 años en banca privada; 30 años en INFONAVIT.
- Recuerda agregar gastos notariales (2–6% del valor) al costo total.
La fórmula hipotecaria
El pago mensual fijo se calcula con la fórmula de amortización francesa:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Donde:
M = pago mensual
P = monto del crédito (valor − enganche)
r = tasa mensual (tasa anual ÷ 12)
n = número de pagos (años × 12)
Donde:
M = pago mensual
P = monto del crédito (valor − enganche)
r = tasa mensual (tasa anual ÷ 12)
n = número de pagos (años × 12)
Ejemplo práctico
Crédito de $1,600,000 a 20 años al 11%
Propiedad de $2,000,000, enganche del 20% ($400,000), tasa 11% anual, plazo 20 años:
Monto del crédito $1,600,000 MXN
Tasa mensual 0.9167%
Pago mensual ~$16,490 MXN
Total intereses ~$2,357,600 MXN
Costo total del crédito ~$3,957,600 MXN
Comparativa de opciones hipotecarias en México
- INFONAVIT: Para trabajadores formales. Tasa fija según salario y puntaje. El pago se descuenta de nómina.
- FOVISSSTE: Para trabajadores del gobierno. Tasas competitivas, plazo hasta 30 años.
- Banca privada: Mayor flexibilidad, tasas 10–13% en 2026, requiere enganche mínimo del 10–20%.
- Cofinavit: Combinación de INFONAVIT + crédito bancario para propiedades de mayor valor.
Fuentes y base legal
- Fórmula de amortización francesa (sistema de cuota fija)
- Banco de México (banxico.org.mx) — Tasas de referencia y TIIE 2026
- CONDUSEF (condusef.gob.mx) — Comparador oficial de hipotecas y CAT
- INFONAVIT (infonavit.org.mx) — Tasas y productos hipotecarios 2026
- FOVISSSTE (fovissste.gob.mx) — Créditos para trabajadores del Estado
- Ley de Instituciones de Crédito — Marco regulatorio de banca
Preguntas frecuentes
La mayoría de los bancos privados exigen un enganche mínimo del 10% al 20% del valor de la propiedad. Con INFONAVIT puedes usar tu saldo de cuenta individual como enganche. Un enganche mayor reduce el monto a financiar y, por tanto, los intereses totales pagados durante la vida del crédito.
La tasa fija ofrece certeza: tu pago mensual no cambia durante toda la vida del crédito, facilitando la planificación financiera. La tasa variable suele iniciar más baja, pero puede subir si la TIIE aumenta. En el entorno de tasas de 2026, muchos expertos recomiendan tasa fija para protegerse de futuros incrementos.
Los bancos aplican la regla del 30%: tu pago mensual hipotecario no debe superar el 30% de tu ingreso neto mensual. Si el pago mensual es de $15,000, necesitarías ingresos netos de al menos $50,000/mes. Usa la calculadora de capacidad de pago para estimar cuánto crédito puedes obtener.
Además del enganche, debes presupuestar: gastos notariales (2–6% del valor según el estado), avalúo ($3,000–$8,000), comisión por apertura (1–2% del crédito), seguro de vida e incendio (obligatorios durante la vida del crédito). Usa la calculadora de gastos notariales para estimarlos.
Sí, la mayoría de los créditos hipotecarios permiten pagos anticipados a capital sin penalización. Al abonar más a capital, reduces el saldo y pagas menos intereses totales. Puedes elegir reducir el plazo o disminuir el monto de la mensualidad. Consulta las condiciones específicas de tu banco antes de firmar.