Calculadora de Plusvalía
Calcula la apreciación de tu propiedad, estima el ISR por venta y proyecta el valor futuro de tu inmueble en México.
Datos de tu propiedad
$
Año en que compraste
$
Valor de mercado hoy$
Remodelaciones deduciblesPlusvalía de tu propiedad
$1,000,000
Apreciación total40.0%
Tasa anual5.8%
Años de tenencia6 años
Precio de compra$2,500,000
Valor actual$3,500,000
Mejoras deducibles$0
Ganancia gravable$1,000,000
ISR estimado en venta$164,000
Ganancia neta (después ISR)$836,000
ExtendidaVersión Extendida
Proyección a futuro, comparación por zonas y análisis gráfico
Apreciación nominal total40.0%
Tasa anual nominal5.8%
Inflación acumulada estimada34.0%
Apreciación real (descontando inflación)4.5%
ProfesionalVersión Profesional
ISR detallado, deducciones, sensibilidad y proyección completa
Aviso: Esta calculadora es una herramienta informativa y educativa. Los resultados son aproximados y pueden variar según tu situación particular. No constituye asesoría fiscal, laboral ni contable. Para decisiones financieras, consulta a un profesional calificado.
v2026.1 Actualizado abril 2026 Datos oficiales SAT · LISR · Portales inmobiliarios vigentes
Cómo usar esta calculadora
Ingresa el precio al que compraste tu propiedad, el año de compra y el valor actual estimado (puedes basarte en propiedades similares en portales inmobiliarios o un avalúo reciente).
- El precio de compra debe ser el valor escriturado original
- El valor actual puede estimarse con comparables en la zona
- Las mejoras documentadas reducen la ganancia gravable
- La versión profesional incluye el cálculo detallado de ISR por enajenación
Fórmula de plusvalía
Plusvalía total = (Valor actual - Precio compra) / Precio compra × 100
Tasa anual = ((Valor actual / Precio compra)^(1/años) - 1) × 100
Ejemplo: ($3,500,000 / $2,500,000)^(1/6) - 1 = 5.77% anual
Tasa anual = ((Valor actual / Precio compra)^(1/años) - 1) × 100
Ejemplo: ($3,500,000 / $2,500,000)^(1/6) - 1 = 5.77% anual
La plusvalía real (descontando inflación) te indica cuánto creció verdaderamente el valor de tu inversión. Con una inflación promedio del 5% anual, una plusvalía nominal del 7% equivale a ~2% de plusvalía real.
Plusvalía por zona en México
Las tasas de apreciación varían significativamente según la ciudad y la colonia:
- CDMX (Roma, Condesa, Polanco): 7-9% anual promedio
- Monterrey (San Pedro, Valle): 7-10% anual
- Cancún (zona hotelera): 8-12% anual
- Querétaro (Juriquilla, Zibatá): 6-8% anual
- Mérida (norte de la ciudad): 5-7% anual
- Guadalajara (Providencia, Zapopan): 5-8% anual
Ejemplo práctico
Caso: Departamento en CDMX
María compró un departamento en la Roma Norte en 2020 por $2,500,000. Hoy (2026) tiene un valor estimado de $3,800,000.
Precio de compra (2020)$2,500,000
Valor actual (2026)$3,800,000
Plusvalía total$1,300,000 (52%)
Tasa anual7.24%
ISR estimado en venta~$195,000
Fuentes y base legal
- LISR Art. 120-128 — ISR por enajenación de bienes inmuebles
- SAT (sat.gob.mx) — Cálculo de ISR en venta de inmuebles
- Sociedad Hipotecaria Federal — Índice de precios de la vivienda
- CONDUSEF (condusef.gob.mx) — Guía de venta de inmuebles
- INEGI — Índice Nacional de Precios al Consumidor (inflación)
Preguntas frecuentes
Entre 5% y 10% anual en zonas urbanas con demanda. Zonas premium como Polanco o San Pedro Garza García pueden superar el 8-10%. En zonas rurales puede ser del 2-4%.
ISR sobre la ganancia (venta - compra - deducibles). Tasa del 1.92% al 35%. Existe exención para casa habitación hasta ~$5.6M MXN de ganancia si no se usó en los últimos 3 años.
Plusvalía = (Valor actual - Precio compra) / Precio compra × 100. Para tasa anual: ((Valor actual / Precio compra)^(1/años) - 1) × 100.
Ubicación, infraestructura nueva (centros comerciales, hospitales, transporte), seguridad, desarrollo urbano planificado y mejoras a la propiedad. Nuevas líneas de metro pueden aumentar la plusvalía 15-20%.
En zonas urbanas con demanda, generalmente sí. Con inflación del 4-5%, propiedades bien ubicadas que se aprecian al 6-8% generan 2-3% de plusvalía real. Pero no toda propiedad supera la inflación.