Calculadora de Nuda Propiedad

Calcula el valor de la nuda propiedad y el usufructo en México 2026: herramienta de planeación patrimonial para transferir inmuebles a hijos conservando el derecho a vivir o rentar la propiedad.

Valor de la propiedad

Valor comercial o catastral del inmueble

Edad del usufructuario

años

Edad de quien conservará el usufructo (derecho a habitar/rentar)

Valuación nuda propiedad

$1,313,060

Valor usufructo$1,686,940

% nuda propiedad43.8%

% usufructo56.2%

Esperanza de vida18 años

Valor total propiedad$3,000,000

Usufructo (56.2% — 18 años vida esperada)- $1,686,940

Costo estimado de transferencia$98,884

= Valor nuda propiedad$1,313,060

ExtendidaVersión Extendida

Valuación, comparaciones y estrategias

Nuda propiedad (43.8%)

Usufructo (56.2%)

A mayor edad del usufructuario, menor valor del usufructo y mayor valor de la nuda propiedad.

ProfesionalVersión Profesional

Análisis completo de planeación patrimonial

Estado

Valor comercial propiedad$3,000,000

Edad usufructuario65 años

Esperanza de vida restante18 años

Factor de usufructo9.3719

Renta anual estimada (6% cap rate)$180,000

Valor usufructo$1,686,940

Valor nuda propiedad$1,313,060

Aviso: Esta calculadora es una herramienta informativa y educativa. Los resultados son aproximados y pueden variar según tu situación particular. No constituye asesoría fiscal, laboral ni contable. Para decisiones financieras, consulta a un profesional calificado.

v2026.1 Actualizado abril 2026 Datos oficiales Código Civil · LISR · SAT vigentes

Cómo usar esta calculadora

Ingresa el valor de la propiedad (comercial o catastral) y la edad del usufructuario (quien conservará el derecho a habitar o rentar). La calculadora determina la esperanza de vida restante y calcula qué porcentaje del valor corresponde al usufructo y qué porcentaje a la nuda propiedad.

La versión Extendida compara los costos con donación y herencia. La versión Profesional incluye tablas de sensibilidad por edad y valor, costos notariales por estado y comparación detallada de todos los métodos de transferencia.

La fórmula

Renta anual estimada = Valor propiedad × 6% (cap rate) Factor usufructo = (1 − (1 + tasa)^(−años vida)) / tasa Valor usufructo = Renta anual × Factor usufructo Valor nuda propiedad = Valor total − Valor usufructo Costo transferencia = ISAI sobre nuda propiedad + Gastos notariales + Registro + Avalúo

Ejemplo práctico

EJEMPLO

Propiedad de $3,000,000 MXN, padre de 65 años transfiere nuda propiedad a hijos:

Valor total propiedad$3,000,000

Esperanza de vida (65 años)18 años

Valor usufructo (~37%)$1,116,000

Valor nuda propiedad (~63%)$1,884,000

ISAI (sobre nuda propiedad)$87,606

Notario + registro + avalúo$52,180

Costo total transferencia≈ $144,786

Vs donación completa que costaría ~$214,500 por usar el valor total como base.

Fuentes y base legal

Código Civil Federal Art. 980-1048 — Usufructo y nuda propiedad
Art. 93 fracc. XXIII LISR — Exención donaciones ascendientes/descendientes
Ley del ISR Art. 120 — ISR en enajenación de inmuebles
SAT (sat.gob.mx) — Servicio de Administración Tributaria
CONAPO (conapo.gob.mx) — Esperanza de vida en México
Colegio Nacional del Notariado Mexicano

Preguntas frecuentes

¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo?▼

La nuda propiedad es el derecho de ser dueño sin poder usar el inmueble. El usufructo es el derecho a usarlo y disfrutarlo. En planeación patrimonial, se transfiere la nuda propiedad a hijos y el padre conserva el usufructo de por vida.

¿Cómo se calcula el valor de cada parte?▼

El usufructo se valúa como el valor presente de las rentas estimadas durante la vida esperada del usufructuario. La nuda propiedad es el valor total menos el usufructo. A mayor edad, menor usufructo.

¿Es más barato que una donación?▼

Sí, porque el ISAI y gastos notariales se calculan sobre el valor de la nuda propiedad (menor que el total). En donación o compraventa, se usa el valor completo del inmueble.

¿La nuda propiedad paga ISR?▼

Las donaciones entre padres e hijos están exentas de ISR (Art. 93 fracc. XXIII LISR). Si se hace como compraventa, aplicaría ISR sobre la ganancia.

¿Qué pasa cuando fallece el usufructuario?▼

La propiedad plena se consolida automáticamente en el nudo propietario sin necesidad de juicio sucesorio ni más trámites notariales. Es la principal ventaja sobre la herencia.