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Calculadora ISAI

Calcula el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles 2026 por estado, con tramos progresivos CDMX y estimación de costos totales de cierre.

$
El mayor entre: precio de venta, valor catastral o comercial
La tasa ISAI varía por entidad federativa
ISAI a pagar
$71,835
Valor del inmueble$2,000,000
EstadoCDMX
Tasa efectiva3.59%
Valor base del inmueble$2,000,000
Tasa ISAI CDMX3.59%
ISAI a pagar$71,835
= Impuesto ISAI$71,835
ExtendidaVersión Extendida
Comparación entre estados y costos de cierre
ISAI en CDMX
$71,835
Tasa efectiva3.59%
Porcentaje del valor3.59%
ProfesionalVersión Profesional
Tabla de 32 estados, tramos CDMX y sensibilidad
Aviso: Esta calculadora es una herramienta informativa y educativa. Los resultados son aproximados y pueden variar según tu situación particular. No constituye asesoría fiscal, laboral ni contable. Para decisiones financieras, consulta a un profesional calificado.
v2026.1 Actualizado abril 2026 Datos oficiales SAT · IMSS · LFT vigentes

Cómo usar esta calculadora

Ingresa el valor del inmueble (el mayor entre precio de venta, valor catastral o valor comercial del avalúo) y selecciona el estado donde se ubica la propiedad.

La calculadora muestra el ISAI a pagar, la tasa efectiva y un estimado de todos los costos de cierre. Incluye 3 versiones: Simple para cálculo rápido, Extendida con comparación entre estados y costos totales, y Profesional con tabla de 32 estados, tramos CDMX y sensibilidad.

La fórmula

ISAI = Valor del inmueble × Tasa estatal En estados con tasa progresiva (CDMX): ISAI = Σ (Tramo × Tasa del tramo) Base = MAX(precio venta, valor catastral, valor comercial)

La tasa varía según la entidad federativa. En CDMX es progresiva (3.1% a 4.6%), mientras que la mayoría de estados aplican una tasa fija. El notario determina la base gravable.

Ejemplo práctico

EJEMPLO

Compra de departamento en CDMX con valor de $2,000,000 MXN:

Tramo 1: $0 - $513,736 × 3.1%$15,926
Tramo 2: $513,736 - $1,027,473 × 3.5%$17,981
Tramo 3: $1,027,473 - $2,000,000 × 3.9%$37,929
ISAI total≈ $71,836
Tasa efectiva3.59%

Tasas ISAI por estado (2026)

Las tasas del ISAI varían significativamente entre estados. Algunos como CDMX aplican tasas progresivas que aumentan con el valor del inmueble, mientras que la mayoría usa tasas fijas. Los estados con las tasas más bajas incluyen Durango (1.6%) y Querétaro (2%), mientras que Estado de México (4.5%) y CDMX (hasta 4.6%) tienen las más altas.

Es importante considerar que algunos estados ofrecen descuentos o subsidios para primera vivienda, vivienda de interés social o compradores jóvenes. Consulta la tesorería estatal para verificar si calificas para algún beneficio.

Fuentes y base legal
  • Código Fiscal del DF / Código Financiero CDMX — Art. 113 al 114 (tarifa ISAI)
  • Código Financiero del Estado de México — Título III Capítulo I
  • Leyes de Hacienda estatales — tesorerías estatales
  • SAT (sat.gob.mx) — Servicio de Administración Tributaria
  • Asociación Nacional del Notariado Mexicano (notariadomexicano.org.mx)
  • Registro Público de la Propiedad — tesorerías locales

Preguntas frecuentes

El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto estatal que se paga al comprar una propiedad en México. Lo paga el comprador una sola vez al momento de la escrituración. La tasa varía según el estado: en CDMX es progresiva del 3.1% al 4.6%, en Jalisco 3.3%, en Nuevo León 3% y en Estado de México 4.5%.
El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre tres referencias: el precio de compraventa pactado, el valor catastral del inmueble y el valor comercial determinado por un avalúo. El notario es quien determina cuál de estos valores aplica para el cálculo del impuesto.
En CDMX el ISAI es progresivo con tasas del 3.1% para inmuebles hasta $513,736 MXN, 3.5% hasta $1,027,473, 3.9% hasta $2,054,946, 4.2% hasta $5,137,365 y 4.6% para valores superiores. La tasa efectiva depende del valor total del inmueble.
El ISAI se paga al momento de la escrituración ante notario público, como parte de los costos de cierre de la compraventa. El notario retiene el impuesto y lo entera a la tesorería estatal correspondiente. Es un pago único que no se puede diferir.
Además del ISAI, los costos de cierre incluyen: honorarios notariales (0.5%-1% del valor), inscripción en el Registro Público de la Propiedad (aproximadamente 1% del valor), avalúo bancario (0.3% del valor), y en algunos casos certificados y constancias adicionales. En total, los costos de cierre pueden representar del 5% al 8% del valor del inmueble.

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