Calculadora ISR Venta de Casa
Calcula el ISR por enajenación de inmueble. Incluye actualización INPC, exención de casa habitación y retención del notario.
Enajenación de inmueble
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Precio al que compraste el inmuebleaños
Años completos de propiedad del inmuebleINPC venta / INPC compra (ej. 1.35 = inflación de 35%)
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Remodelaciones, ampliaciones (con factura)$
Notaría, escrituración, impuestos al comprarExención hasta ~700,000 UDIs ($5.5M aprox.) de ganancia
ISR estimado por la venta
$0
Ganancia total$127,500
Ganancia exenta$127,500
Ganancia gravable$0
Retención del notario$5,000
Tasa efectiva0.0%
Precio de venta$2,000,000
Costo actualizado INPC- $1,620,000
Mejoras actualizadas- $202,500
Gastos de adquisición- $50,000
Ganancia total$127,500
Ganancia exenta (casa habitación)- $127,500
Ganancia gravable$0
Ganancia anual promedio (÷ 8 años)$0
ISR anual × años$0
Retención notario (0.25%)- $5,000
ISR adicional a pagar en declaración$0
ExtendidaVersión Extendida
Escenarios, gráficos y comparaciones
Resumen de la venta
$2,000,000
Precio de venta$2,000,000
ISR- $0
Neto estimado$2,000,000
ProfesionalVersión Profesional
Todos los parámetros y análisis detallado
Parámetros adicionales de la venta
$
Típicamente 3-6% del precio de venta$
ISABI / impuesto estatal ~2-5%Ingreso neto real estimado
$1,900,000
Precio de venta$2,000,000
ISR- $0
Comisión agente- $60,000
Imp. traslado dominio- $40,000
Ingreso neto$1,900,000
Aviso: Esta calculadora es una herramienta informativa y educativa. Los resultados son aproximados y pueden variar según tu situación particular. No constituye asesoría fiscal, laboral ni contable. Para decisiones financieras, consulta a un profesional calificado.
v2026.1 Actualizado abril 2026 Datos oficiales SAT · IMSS · LFT vigentes
Cómo usar esta calculadora
Ingresa el precio de venta, el costo original de compra, los años de propiedad y el factor de actualización INPC. También puedes incluir mejoras y gastos de escrituración. Indica si se trata de tu casa habitación principal para aplicar la exención correspondiente.
- El factor INPC se obtiene dividiendo el INPC del mes de venta entre el INPC del mes de compra
- Las mejoras solo son deducibles si cuentas con facturas (CFDI) de las obras
- Si vendiste otra casa habitación con exención en los últimos 3 años, no aplica la exención
La fórmula
Costo actualizado = Costo adquisición × Factor INPC
Ganancia total = Precio venta − Costo actualizado − Mejoras − Gastos notaría
Exención casa habitación: hasta 700,000 UDIs (~$5.5M) si aplica
Ganancia gravable = Ganancia total − Exención
Ganancia anual = Ganancia gravable ÷ Años de propiedad
ISR = Tabla anual SAT × Ganancia anual × Años de propiedad
Retención notario ≈ Precio venta × 0.25% (varía por estado)
ISR final = ISR calculado − Retención notario
Ejemplo práctico
Departamento comprado en $1.2M y vendido en $2M (sin exención)
Precio de venta$2,000,000
Costo actualizado (×1.35)$1,620,000
Mejoras$150,000
Gastos notaría$50,000
Ganancia total$180,000
ISR estimado$21,600
Fuentes y base legal
- Art. 121-123 LISR — Enajenación de bienes inmuebles
- Art. 93, fracción XIX LISR — Exención casa habitación
- Anexo 8 RMF 2026 — Tablas de tarifas actualizadas
- SAT (sat.gob.mx) — Servicio de Administración Tributaria
- INEGI (inegi.org.mx) — INPC para actualización
- Banco de México (banxico.org.mx) — Valor UDI vigente
Preguntas frecuentes
El ISR se calcula sobre la ganancia (precio de venta menos costos actualizados por INPC). Si fue casa habitación principal por 5 años, hay exención de hasta 700,000 UDIs (~$5.5M). El notario retiene un monto provisional y el ISR definitivo se calcula en la declaración anual.
La venta está exenta hasta 700,000 UDIs cuando: fue la casa habitación principal del vendedor por 5 años, no ha vendido otra casa con exención en los últimos 3 años, y se acredita ante el notario. Si la ganancia supera las 700,000 UDIs, el excedente sí paga ISR.
Sí, el notario retiene ISR provisional sobre el precio de venta. Esta retención se acredita contra el ISR definitivo en la declaración anual. Si la venta está exenta y lo acreditas, el notario puede omitir la retención.
Puedes deducir el costo de adquisición actualizado por INPC, mejoras con CFDI, gastos de escrituración y notaría al comprar, y comisiones de agentes inmobiliarios. Todos requieren respaldo documental.