Calculadora de Inversión en Bienes Raíces
Analiza el rendimiento de invertir en inmuebles en México. Incluye renta, plusvalía, crédito hipotecario, gastos, ISR y comparativa con CETES.
Datos de la inversión
$
Precio del inmueble$
Ingreso por arrendamiento%
Apreciación estimada del inmuebleRendimiento anual estimado
13.2%
Renta anual$180,000
Cap rate7.2%
Plusvalía anual$150,000
Retorno total anual$330,000
Precio de compra$2,500,000
Renta anual bruta$180,000
Rendimiento por renta (cap rate)7.2%
Plusvalía estimada anual$150,000
ROI total anual13.2%
ExtendidaVersión Extendida
Análisis con crédito, plusvalía y comparativa
%
Porcentaje de pago inicial%
años
Flujo de efectivo con apalancamiento
$-75,943
Enganche$500,000
Mensualidad crédito$21,329
Renta mensual$15,000
Cash-on-cash return-15.2%
Enganche$500,000
Crédito$2,000,000
Mensualidad hipoteca$21,329/mes
Renta mensual$15,000/mes
Flujo mensual$-6,329/mes
ProfesionalVersión Profesional
Flujo de caja completo, ISR, vacancia y apalancamiento
Parámetros detallados
%
% del año sin inquilino%
% del valor del inmueble%
Tasa sobre valor catastral%
Tasa efectiva de ISR arrendamiento%
años
Análisis a 10 años
$4,477,119
Inversión (enganche)$500,000
Valor final inmueble$4,477,119
Ingreso neto acumulado$1,401,302
TIR aproximada27.9%
Sin crédito (100% contado)
Capital invertido$2,500,000
Flujo anual$180,000
ROI anual13.2%
Con crédito (apalancado)
Capital invertido$500,000
Flujo anual$-75,943
ROI + plusvalía-9.2%
Aviso: Esta calculadora es una herramienta informativa y educativa. Los resultados son aproximados y pueden variar según tu situación particular. No constituye asesoría fiscal, laboral ni contable. Para decisiones financieras, consulta a un profesional calificado.
v2026.1 Actualizado abril 2026 Datos oficiales Banxico · CNBV · CONDUSEF vigentes
Cómo usar esta calculadora
Ingresa los datos básicos de tu inversión inmobiliaria:
- Precio de compra: Valor total del inmueble
- Renta mensual: Lo que cobrarás de arrendamiento
- Plusvalía anual: Apreciación estimada de la zona (4-8% promedio en México)
En la versión extendida puedes agregar datos del crédito hipotecario y comparar contra CETES.
Métricas clave
Cap Rate = Renta anual / Precio de compra × 100
ROI Total = (Renta anual + Plusvalía) / Inversión × 100
Cash-on-Cash Return = Flujo neto anual / Enganche × 100
El cap rate mide el rendimiento por renta sin considerar financiamiento. El cash-on-cash return mide el rendimiento sobre tu capital invertido (enganche) considerando el crédito.
Ejemplo práctico
Departamento en CDMX: $2.5M, renta $15,000/mes
Precio de compra$2,500,000
Renta mensual$15,000
Cap rate7.2%
Plusvalía estimada (6%)$150,000/año
ROI total~13.2%
Fuentes y base legal
- Art. 114-118 LISR — Ingresos por arrendamiento de inmuebles
- Art. 186 LISR — Deducción opcional del 35% (deducción ciega)
- Banxico (banxico.org.mx) — Índice SHF de Precios de la Vivienda
- CNBV (cnbv.gob.mx) — Comisión Nacional Bancaria y de Valores
- CONDUSEF (condusef.gob.mx) — Comparador de créditos hipotecarios
- SAT (sat.gob.mx) — Régimen de arrendamiento personas físicas
Preguntas frecuentes
Entre 8% y 15% anual combinando plusvalía (4-8%) e ingresos por renta (cap rate 4-7%). Zonas como CDMX, Monterrey y destinos turísticos ofrecen mayor plusvalía.
Es la renta anual dividida entre el precio del inmueble. Un depa de $2.5M que renta $15,000/mes ($180,000/año) tiene cap rate de 7.2%. Un buen cap rate en México es entre 5% y 8%.
El apalancamiento multiplica tu rendimiento si la renta cubre la mensualidad. Con 20% de enganche controlas un activo 5x mayor. Pero las tasas en México 2026 (10-12%) son altas; verifica que el flujo sea positivo.
Se paga ISR según tabla progresiva (1.92% a 35%). Puedes deducir predial, mantenimiento, depreciación y seguros, o aplicar la deducción ciega del 35% (art. 186 LISR). La tasa efectiva suele ser 10-20% sobre la renta neta.
CETES: 9-10% sin riesgo en 2026, liquidez inmediata. Inmuebles: 8-15% pero requieren capital alto, son ilíquidos y tienen gastos. El inmueble se beneficia del apalancamiento y protege contra inflación.