Calculadora Fideicomiso Inmobiliario 2026
Calcula el costo de fideicomiso inmobiliario para extranjeros en zona restringida de México. Art. 27 Constitución. Compara bancos y alternativas con datos 2026.
Fideicomiso Inmobiliario para Extranjeros
$
Valor de mercado del inmueble en MXNUso principal del fideicomiso
Costo de constitución
$85,500
Costo anual de mantenimiento$85,000
Costo total a 10 años$935,500
Permiso SRE$5,500
Honorarios notariales$25,000
Permiso SRE (Relaciones Exteriores)$5,500
Avalúo certificado$15,000
Inscripción RPP$10,000
Honorarios fiduciario (banco)$30,000
Total constitución$85,500
ExtendidaVersión Extendida
Zona restringida, planeación y protección patrimonial
Art. 27 Constitución: extranjeros no pueden adquirir inmuebles directamente en zona restringida (50 km de costas, 100 km de fronteras). El fideicomiso es obligatorio.
Zona restringida: costa (50 km)Cancún, Puerto Vallarta, Los Cabos, Playa del Carmen
Zona restringida: frontera (100 km)Tijuana, Ciudad Juárez, Monterrey (parcial)
Vigencia del fideicomiso50 años (renovable)
Beneficiario puede serPersona física o moral extranjera
Derechos del fideicomisarioUso, goce, frutos y transmisión
ProfesionalVersión Profesional
Comparación bancaria, fideicomiso vs SRL y referencias legales
Comparación de costos de fideicomiso inmobiliario en los principales bancos de México (2026).
| Banco | Constitución | Cuota anual | Costo 10 años | Costo 50 años |
|---|---|---|---|---|
| BBVA México | $35,000 | $15,000 | $185,000 | $785,000 |
| Banorte | $30,000 | $17,500 | $205,000 | $905,000 |
| Scotiabank | $40,000 | $15,000 | $190,000 | $790,000 |
| Santander | $38,000 | $16,000 | $198,000 | $838,000 |
| HSBC | $45,000 | $18,000 | $225,000 | $945,000 |
| Citibanamex | $42,000 | $16,000 | $202,000 | $842,000 |
Aviso: Esta calculadora es una herramienta informativa y educativa. Los resultados son aproximados y pueden variar según tu situación particular. No constituye asesoría fiscal, laboral ni contable. Para decisiones financieras, consulta a un profesional calificado.
v2026.1 Actualizado abril 2026 Datos oficiales Constitución Art. 27 · SRE · CNBV vigentes
Cómo usar esta calculadora
Ingresa el valor de la propiedad y el propósito para obtener un estimado de costos de constitución, mantenimiento anual y proyección a 10 años.
- Valor de la propiedad: Precio de mercado del inmueble en pesos mexicanos.
- Propósito: Residencial, comercial, inversión o planeación sucesoria.
- El fideicomiso es obligatorio para extranjeros en zona restringida (50 km de costas, 100 km de fronteras).
- Vigencia de 50 años renovables (Art. 27 Constitución).
La fórmula
Costo constitución = Notario + Permiso SRE + Avalúo + RPP + Banco
Costo anual = Cuota banco + Seguro + Predial + Mantenimiento
Costo 10 años = Constitución + (Anual × 10)
donde: Notario ≈ 0.5% del valor, Banco ≈ 0.3-0.4% anual
Costo anual = Cuota banco + Seguro + Predial + Mantenimiento
Costo 10 años = Constitución + (Anual × 10)
donde: Notario ≈ 0.5% del valor, Banco ≈ 0.3-0.4% anual
Ejemplo práctico
Departamento en Cancún por $5,000,000 MXN
Constitución del fideicomiso ~$72,500 MXN
Mantenimiento anual ~$90,000 MXN
Costo total a 10 años ~$972,500 MXN
Vigencia 50 años (renovable)
Fuentes y base legal
- Constitución Política Art. 27 — Zona restringida y fideicomisos para extranjeros
- Ley de Inversión Extranjera Art. 10-11 — Fideicomiso inmobiliario
- SRE (gob.mx/sre) — Permisos para adquisición inmobiliaria por extranjeros
- CNBV (gob.mx/cnbv) — Comisión Nacional Bancaria y de Valores
- Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito — Fideicomisos
- Cámara de Diputados (diputados.gob.mx/LeyesBiblio)
Preguntas frecuentes
Es un contrato donde un banco mexicano (fiduciario) adquiere y mantiene la titularidad de un inmueble en zona restringida a nombre de un extranjero (fideicomisario). El extranjero tiene todos los derechos de uso, goce, frutos y disposición del inmueble. Tiene vigencia de 50 años renovables según el Art. 27 Constitucional.
El costo varía según el valor de la propiedad y el banco. Incluye honorarios notariales (0.5% del valor), permiso SRE ($5,500), avalúo (0.3%), inscripción RPP (0.2%) y honorarios del banco (0.4%). Para una propiedad de $5M MXN, el costo total de constitución es aproximadamente $72,500 MXN.
La zona restringida comprende 50 kilómetros desde las costas y 100 kilómetros desde las fronteras. Incluye destinos populares como Cancún, Puerto Vallarta, Los Cabos, Playa del Carmen y Tijuana. Los extranjeros solo pueden adquirir inmuebles en esta zona mediante fideicomiso bancario.
El fideicomiso es obligatorio en zona restringida y ofrece protección patrimonial superior, sucesión automática y privacidad. La SRL mexicana solo funciona fuera de zona restringida, tiene costos anuales de contabilidad y declaraciones, y requiere cesión de acciones para transmitir. El fideicomiso es mejor para zona restringida y planeación sucesoria.
El fideicomiso inmobiliario tiene una vigencia de 50 años y es renovable. La renovación se solicita ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) y el banco fiduciario. El costo de renovación es similar al de constitución pero sin algunos gastos iniciales.